冷!套均亏近百万!这两天刚拍掉的武林壹号,竟然连买入价都赚不回?

01
短短两天,市中心的武林壹号接连拍卖了两套豪宅。
其中一套,7月30日早上11:01结束。建筑面积237.04㎡,起拍价1550万,73轮报价后以2090万成交,折合单价88171元/㎡。
另一套昨天早上11:11结束。户型更大些,建筑面积292.42㎡,起拍价1900万。47轮报价后,以2290万成交,折合单价78312元/㎡。
两套房子都是拍卖结束前1小时,买家激烈叫价。这也符合法拍房惯有的特性,不到最后一刻难言胜负。
只是,最终成交价均低于市场评估价。尤其是昨天拍卖的那套,成交价比评估价足足便宜了413.8万。
更惨烈的是,这两套豪宅的拍卖成交价,竟比新房售价还便宜。
7月30日拍卖的那套,新房售价2196万,最终2090万拍出,账面亏损106万;
昨天拍卖的这套,损失小一点。新房售价2383万,2290万成交,账面损失93万。
平均下来,房东单套血亏近百万。
02
然而,就在一个多月前,武林壹号法拍还是另一幅情境。
6月24日,武林壹号8号楼一套建筑面积443.49㎡的房源开拍,起拍价3223.2万,仅75轮叫价,便以4523.2万成交。
比评估价贵了494.2万,单价高达101991元/㎡。
最近半年,二手房市场上,武林壹号成交单价最贵的一套,也就108053元/㎡,还是小户型,只有257㎡。
超400㎡的大户型,6月中成交过一套,单价9万出头。拍卖价相比市场价,足足贵了1万一平。
时钟再往前拨4个月,4号楼一套327.66㎡的房源开拍,成交单价84941元/㎡。单价虽未创新高,但相比新房买入价,房东账面获利709万。
这并非个例。这两年,市面上的CEO盘,大多拍卖的风生水起。
6月底,钱江新城的东方润园,一套中低楼层的房源开拍,建筑面积301㎡,市场评估价2001.6万,竞拍到2232.12万成交,折合单价74157元/㎡。
东方润园的业主告诉我,早年便宜的时候,新房一万七一平也卖过。
6月中成交的元华公寓,一拍时1430万起拍,无人报名;二拍起拍价倒是降了,但5人竞拍,最后1434万成交,比一拍起拍价还贵了4万。
还有6月11日拍出的阳光海岸,起拍价2333.541万,最后3503.541万成交,比市场评估价高出近170万。
虽然因年代久远,未能查到当年的新房售价。但这两年楼市行情向好,拍卖房源的市场评估价大多高于当年买入价。
一旦高于评估价成交,房东大概率账面获利不菲。
03
法拍房的本质,应是一个捡漏的渠道。
因其房源的特殊性,最终成交价低于市场价,才是常态。
但由于近两年楼市火爆,法拍又不占房票,反而成为很多人绕道上车的首选。
加上竞价这种形式,容易使人短时间内肾上腺素飙升。一旦控制不好,狂点鼠标,天价房源便顺应而生。
最典型案例当属2017年6月底,蓝色钱江一套房源拍卖,市场评估价才942.9万,最后成交价1234万,足足叫价了208轮。
竞买者事后跟朋友说起,当天就跟魔怔了一样,就想拍下。隔几十秒鼠标点一下,价格一下就给抬高了。
拍完后才回过神来,发现自己拍高了,思虑再三,咬牙60万保证金也不要了,及时止损,不然亏的更多。
此前,淘宝司法拍卖平台上,先后成功拍卖了7套武林壹号。
低于新房售价拍卖成交的,仅发生过一次。
就是去年11月底,女股神那套561.25㎡的复式大宅,2轮叫价,3990万成交,仅比起拍价贵了10万。
相比新房售价(总价4441万),账面亏损额高达451万。
但那时情况特殊。
一来,户型大(武林壹号拍卖房源里,户型最大的一套)。哪怕单价便宜,总价不菲;二来,年底偿债高峰期,买家正是用钱的时候。

04
然而,一旦市场转凉或横盘,最先受到冲击的,也是类似法拍这样的非主流交易方式。
其中,超高总价的“CEO”盘,由于抛盘者心态凶猛,潜在买家又少,更容易成为“带血的筹码”。
像7月30日成交的这套,并非首次拍卖。今年4月26日曾拍卖过,当时拍出了2312万的高价,成交单价高达95736元/㎡。
结果,买家悔拍了,这才有了后续的二拍。不过3个月,成交价大幅缩水222万。
除了武林壹号外,近期西湖边平海公寓一套154㎡的房源开拍,市场评估价998万,900万起拍,最后因无人报名流拍。
究其原因,所谓“CEO盘”,本就是一种奢侈品,而非必需品。市场下行时,奢侈品滞销,符合古典经济学理论。
再者,从某种意义上说,豪宅业主和潜在买家在一个“生态体系”里,尤其是杭州这样,主要靠本地人支撑的豪宅市场。
一旦某个豪宅业主“变穷”,很可能意味着整个生态体系受到牵连,至少,其他人行事会更谨慎。
不过,对于法拍来说,这只不过是回归其本身应有的功能。
就在昨天,政治局刚刚定调,不将房地产作为短期刺激经济的手段。这意味着,房价大概率会横盘。
法拍因此可能也会转变风向。
比如,接下去,这个8月,还有不少可能是捡漏的机会。
8月5日,江南御府有一套320㎡的大户型开拍,起拍价1478.4万;8月6日,金都艺墅一套727㎡的大户型,1760.92万起拍。
还有西溪诚园、春江花月、白马公寓等市中心CEO盘,本月都有房源要拍卖。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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